一二線城市密集調控 控杠杆和二手房成關鍵-k8凯发app

證券時報網  2021-03-04 09:11

[摘要] 爲應對打新潮、二手房亂跳價、代持等樓市“虛火”蔓延，今年以來各地特別是一二線城市的樓市調控政策密集落地，而且調控越來越精細化，“控制杠杆”和二手房市場調控成爲了許多城市的關鍵詞。

爲應對打新潮、二手房亂跳價、等樓市“虛火”蔓延，今年以來各地特別是一二線城市的樓市調控政策密集落地，而且調控越來越精細化，“控制杠杆”和二手房市場調控成爲了許多城市的關鍵詞。

爲了抑制樓市“虛火”，2021年開年兩個月，全國各地已密集出台一輪房地産相關政策。據中原地産研究中心提供的數據顯示，截至2月底，今年以來各地與房地産市場有關的樓市調控次數已高達87次，囊括了北京、上海、深圳、廣州、杭州、東莞等一線城市及熱點城市。此外，這也是繼去年7、8月後的新一輪樓市調控。

記者梳理發現，上一輪調控總體以調控市場需求爲主，比如提高購房門檻，堵假離婚的漏洞，限制購買數量等。而這一輪調控則主要集中在降低樓市杠杆之上，比如限制貸款額度、提高、清查違規資金進入樓市等。此外，調控的目光也投向二手房市場。

控制杠杆

2月8日，深圳住建局發布《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》，隨著期參考價格目錄的發布，3595個小區被逐一“標價”。記者近日采訪發現，目前深圳各大型銀行紛紛表示將參考二手住房成交參考價格，合理發放二手住房貸款。與此同時，多家銀行的個貸經理還表示，經營貸的評估標准也將參考二手住房成交參考價格。如果銀行強力執行二手住房成交參考價格，購房者購買深圳絕大部分房産的將有所提高，投資客想從銀行套出抵押貸等貸款也會難上加難，從而達到控制杠杆的效果。

深圳樓市的火熱早已傳導至臨深片區，這當中最爲明顯的當屬東莞樓市。就在2月27日淩晨，東莞也再次加碼樓市調控，其中包括了影響力較大的調整、升級非本市戶籍居民家庭的限購條件等，也是在一定程度上控制杠杆。

3月3日，杭州市房地産市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關于進一步規範房地産市場秩序的通知》，從加強司法拍賣住房限購等四方面進一步規範房地産市場秩序，堵住投資客入場的路徑。《通知》還要求嚴格防範經營貸、消費貸違規流入房地産市場。嚴禁發放用于購房或償還首付款借貸資金的個人經營性貸款和消費貸款，嚴格個人經營貸和消費貸真實性審查，加強貸後資金管理。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，杭州的新調控措施學習深圳、上海、北京的做法，全面圍堵經營貸、消費貸違規進入樓市。值得注意的是，春節前後北京、上海、深圳、廣東銀監部門相繼表態，全面打擊資金借助經營貸、消費貸的幌子，披著實體的外衣違規進入樓市，逃避限貸政策。

二手房成新重點

除了控制杠杆，二手房市場成爲各個城市關注的焦點。可以看出，對于二手房市場而言，過去監管較少，而現在監管陸續增加。

深圳推出二手住房成交參考價格之後，市場效果立竿見影，不僅二手房網簽量大降，整個市場都陷入觀望和博弈狀態。無錫近日發布了《關于規範我市秩序的通知》，提出要開展房地産市場秩序整頓工作。規範二手房信息發布行爲，建立二手住房價格信息發布機制。其中提到，交易管理部門應加強對機構及時、准確報送二手住房和成交數據等相關信息的指導，加強對熱點片區、熱點樓盤成交信息收集分析，及時公開參考成交價格區間，曝光典型炒作案例。杭州的調控措施也提出，嚴厲打擊房地産中介機構違法違規行爲，中介機構不得受理並對外發布挂牌價格明顯高于合理成交價格的房屋信息。此外，嚴格規範房地産市場信息發布，要求各網絡平台賬號及網絡群要嚴格遵守相關法律法規和管理規定，進一步規範信息發布行爲。

2月27日，東莞市也發布《關于進一步加強房地産市場調控的通知》，明確進一步完善二手住房網簽交易價格發布機制。就在3月3日，上海市發布《關于進一步加強本市房地産市場管理的通知》。《通知》指出，要求持續整頓規範房地産經營行爲，嚴肅查處誘導虛高價格、哄擡房價、借機炒作、擾亂市場等行爲。

“這說明當前在管控房地産方面，各城市越來越細致。”有業內人士認爲，對二手房價格發布的規範，有助于穩定二手房市場，不排除後續其他城市也會跟進類似的監管政策。此外，在一些市場人士看來，控制杠杆僅僅控制銀行的投放，可能難以控制住，但如果把評估模式改變，評估的依據也改變，那銀行就沒辦法了，這也是長效機制。

那麽，二手房參考價等政策嚴格執行後，有沒有可能引發銀行壞賬？李宇嘉認爲，“不會大規模引發，只要房價不會明顯下跌就行，即便是2008年銀行也沒有因爲地産而引發壞賬。當然，房價不漲了或者漲幅不大了，前期加杠杆的投資客或許會出現問題，但會有司法拍賣來解決，所以問題不大。以深圳市場爲例，現在來看、經營貸全面執行參考價，降杠杆已經開啓，只要杠杆控制住，深圳房價就會穩定下來。”

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