[摘要] "滬十條"後，上海首批入市樓盤開始實施買房搖號積分制。
（2月6日），上海搖號積分制正式落地實施。
自1月21日上海出台《關于促進本市房地産市場平穩健康發展的意見》（以下簡稱“滬十條”），提出要完善新建公證搖號選房制度、優先滿足“無房家庭”自住購房需求後，市場上就十分關注搖號新規內容及“無房家庭”的認定方式。
《每日經濟新聞》記者注意到，上海“滬十條”後首批三個樓盤今天上午啓動對外公開認購，分別是闵行區的永康城浦上雅苑、寶山區的經緯城市家園和嘉定區的峰範嘉苑。這三個樓盤均按照“滬十條”的相關規定，開始采用完善後的公證搖號選房程序，也就是新增積分制。
資料來源：億翰智庫整理
值得一提的是，上述三個樓盤均位于上海市郊，産品以剛需爲主，均價4萬~5萬元/平方米。
認購規則中明確，樓盤上市認購組數超過可售套數一定比例時，將采取計分排序的方法，選取進入公證搖號選房的購房人。計分辦法綜合購房人擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄、家庭、戶籍以及在滬繳納社保等情況進行計算。按計分高低排序選取進入公證搖號選房的人員名單後，其余認購人不再進入公證搖號選房環節。
凡認籌人數超過規定比例的項目，都將啓用計分制。總分由基礎分和年限分兩部分構成，其中基礎分根據認購對象名下有房産、5年內是否有購房記錄、家庭結構和戶籍情況打分。
此外，無上海戶口的家庭社保滿60個月的積分爲56分，有上海戶口的家庭（新上海人剛落戶）社保滿12個月的首套房積分爲61.2分，這就意味著此項措施更偏向有上海戶口的首套房家庭。而擁有上海戶口的家庭，即使社保算滿，也僅有46.7分，目的明顯是爲保障剛性的住房需求。
上海闵行區永康城浦上雅苑認購規則 來源：上海建發浦上灣微信公衆號
以建發開發的永康城浦上雅苑的認籌爲例，當項目“擬認購對象的總組數與此次准售套數比超過1.3:1的，應當啓動計分排序程序”“企業參與認購的，若項目啓動計分排序程序，不納入公證搖號名單”。這也意味著，認籌比超1.3:1的項目采用積分制排序，入圍門檻按房源套數的1.3倍確定。而一旦采用積分制，企業購房只能在積分搖號買房之後。
具體來看，積分由基礎分和年限分兩部分構成，按照家庭積分順序，由高到低的順序搖號，並優先無房家庭。其中基礎分根據認購對象名下有無房産、5年內是否有購房記錄、家庭結構和戶籍情況打分；年限分根據認購對象的社保繳納月數和系數相乘算得，最終的總分根據基礎分和年限分的總和得出。
其中，家庭、戶籍、購房人擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄4大因素各自擁有基本分。如果購房者全部滿足4大因素，也就是本市戶籍、家庭、無房、5年內無交易，那麽可以得60分。而在滬繳納社保則從2003年1月開始計算，每繳納一個月社保加0.1分。按照今天新開的新盤情況，社保（2003年月1-2020年2月）可以增加21.7分。
對此，58安居客房産研究院分院院長張波告訴《每日經濟新聞》記者，這一政策對于型置業人群不利，完全關閉了其通過搖號改善之路。而上海則更大程度向首套剛需傾斜，同時也關照到先賣後買的改善型家庭。積分方式相比于“一刀切”更公平合理，上海對“無房家庭”的認定政策相比于其他城市更爲細膩一些。
同時，積分上明顯偏向剛需。從積分制度來看，僅滿足在滬手上無房且5年內無買房兩項，即可以得到40分；而手上有房，5年內買過房的則只能得到5分。通過擴大積分的差距來實現在搖號過程中更有利于首套剛需的購房，對于緩解部分樓盤搖號過熱也會起到直接的效果。
張波表示，“無房家庭”認定，也是對“假離婚”“贈與”等漏洞的封堵，對于樓市穩定起到的作用不容小觑。尤其是有對“假離婚”的限購要求，積分層面很難有空子可鑽，公平性也將得到很好體現。
同時，對于“無房家庭”的傾斜明確體現了上海堅持“”的定位，也是房地産回歸消費屬性的重要表現，在現行住房限購制度下，通過政策調整來優先滿足“無房、自住”家庭的購房需求,同時也兼顧到需求，對于上海房地産市場整體平穩發展，房價和預期穩定都將起到重要作用。
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