[摘要] 萬萬沒想到！
萬萬沒想到，用這個詞來形容2020年或許較為合適，年初疫情的襲來，讓各行各業處於近乎停頓的狀態，珠海樓市也不例外。
然而，令人意想不到的是，儘管疫情未有完全根絕，但樓市成交能夠恢復到同期的9成，展現出「珠堅強」的一面。
至於房價方面，是漲是跌？我們一起來看大數據。
房價不跌反漲 6個月刺破2.4萬水平
據珠海中原研究中心統計，珠海2020年全市均價23811.45元/㎡，同比2019年（22789.76元/㎡）微升4.48%。
成交方面，全年成交住宅36885套，同比增長14.42%。
分布到各個月份來看，珠海房價共有6個月是突破2.4萬的關口，而19年僅有一個月達到這樣的水平。
同時，2020年房價相對最低位是11月，均價為22395元/㎡，對比19年相對最低位2月份（20088元/㎡），仍然要高出2307元/㎡。
這樣看來，在房價方面，不定項因素也無法搖擺其穩健的地位。
全年6區域房價漲了 西區剛需一去不復返
房價不跌反漲，是否意味着各個區域均價也在不斷上升呢？
據統計，全年共有6個區域房價漲了，分別為橫琴、北、南灣、新香洲、金灣、斗門。
其中北漲幅最大，同比漲7.75%，區域房價整體上升3052元/㎡，西區表現突出的是金灣，均價上升了1270元/㎡。
需要注意的是，金灣已經是連續兩年房價漲幅數一數二的區域，在2021年新盤的推新下，相信房價仍有較大的上升空間。
而跌幅最大的是前山片區，一年時間，均價下跌了5416元/㎡，原因在於片區後續供應不足，市場活躍度較上年相比明顯下降，使得區域房價漸趨下行。
在新一年中，前山即將入市新盤有路福·星光上、頤景山莊、龍光玖雲匯，屆時是否能力挽狂瀾，我們拭目以待。
至於珠海的富人區，位居珠海房價前三甲的分別為橫琴46579元/㎡、北42430元/㎡和新香洲40106元/㎡；
去年新香洲片區房價穩中帶升，同比19年（36541元/㎡）上漲9.8%，最終超越吉大，闖入房價三甲位置。
珠海還存在剛需區嗎？
我們可以見到，雖然2020年西區斗門、金灣全年均價仍是「1」字開頭。
但實際上，細分到具體區域的時候，斗門湖心路早已突破2萬價位，而金灣航空新城更是持續摸高，片區個別樓盤已經賣到3萬，甚至更高水平。
可以說，西區價格優勢逐漸淡化，西區「1」字頭的項目是逐步減少，在新的一年裡，剛需置業還望且看且珍惜，爭取早日「上車」。
去化縮短 西區仍是庫存大戶
據珠海中原監控數據顯示，截止去年12月末，全市庫存320.28萬㎡，按照近6個月的去化速度，庫存去化約7.08個月。
全市庫存主要集中於西區，其中斗門庫存116.11萬㎡，占比36.25%；金灣庫存93.44萬㎡，占比29.18%。
另外市區唐家庫存52.53萬㎡，占比16.40%，橫琴庫存6.47萬㎡，占比2.02%。
值得一提的是，在今年，將有一大波新盤在路上。
據統計，2021年預計有84個純新盤入市，其中住宅有60個，將集中在金灣、斗門及唐家。
面對產品迭代升級的市場，未來這些純新盤的入市，或將帶來更多元化的戶型產品選擇，對購房者而言，無疑是一大「福利」。
市場總結
3月隨着疫情逐步受控，珠海總體市場逐步反彈，同比降幅持續收窄，截止至12月底，2020年全市住宅網簽量恢復至上年同期的9成，不過對比周邊廣州、深圳、東莞、惠州等城市實現同比正增長來看，珠海市場恢復速度仍相對緩慢。
後市展望
據珠海中原分析稱，在2021年政策方向大概率與全國一致，整體維穩，為鼓勵合理自住需求持續釋放，助力樓市穩定向好，不排除進一步優化現調控政策，有序調整或取消部分行政性限制消費購買的規定。
同時若疫情漸漸淡出，外地及港澳客戶能夠順利回流，2021年樓市預期偏樂觀，銷量或延續增長態勢，預計全市銷售面積同比增幅在8%-15%上下。
但不排除疫情反覆下，樓市承壓，成交同比繼續縮量的可能性。
數據來源：《珠海中原研究中心》
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